녹색건축인증(G-SEED) 유무에 따른 공동주택의 실거래가 비교분석 -비수도권을 중심으로-

Abstract

최근 대도시의 과밀화 및 신도시 개발이 활발한 국내의 경우 거주자의 건강문제 및 주거환경의 쾌적성과 관련하여 국민적인 관심도가 급증하고 있다. 또한, 건축물의 신축 및 재건축 시 미세먼지 저감을 위한 친환경적 요소에 대한 제도적 뒷받침 및 녹색건축인증제도의 필요성 또한 크게 제기되고 있다. 특히, 건축물의 경우 에너지 소비의 1/3, 자원소비의 40%, CO2 배출의 50%, 폐기물 배출의 20~50%를 차지하기 때문에 해수면 상승 및 지구온난화 등 환경오염의 주요 원인으로 지적되고 있다. 이에 발맞춰 국내에서는 2002년에 처음으로 친환경 건축물 인증제도’가 공동주택을 대상으로 도입되었다. 이후 현재에는 신축 건축물을 대상으로 소형주택, 공동주택 등의 주거용 건축물과 판매시설, 학교시설, 숙박시설, 업무용 건축물, 그 밖의 건축물 등의 비주거용 건축물에 대해서 친환경성을 평가하고 있으며, 기존건축물을 대상으로는 공동주택과 업무용 건축물에 대해서 친환경성을 평가하고 있다. 특히, 국내에서는 매년 녹색건축인증을 취득하는 공동주택의 수가 지속적으로 증가하고 있으며, 녹색건축인증제도의 중요성 또한 전국적으로 더욱 강조되고 있다. 이러한 녹색건축인증 취득 시 건축물의 용적률 및 높이 제한에 대한 기준완화, 지방세 감면, 환경개선부담금 감면, 인증수수료 감면 등 건축물의 유지 및 보수관리를 위한 비용적인 측면에서 많은 인센티브가 주어진다. 하지만 녹색건축인증을 취득하기 위해서는 건축물의 입지, 설계, 자재선정 및 생산단계, 시공 및 유지관리, 폐기 등 건축물의 전 생애(life cycle)를 대상으로 환경에 영향을 미치는 주요요인에 대한 투자가 불가피하다. 따라서 건축물의 시공단계에서 친환경적 요소에 대한 투자비 대비 수익률을 분석하여 최종적으로 이러한 친환경적 가치가 공동주택의 실거래가 상승에 긍정적인 효과를 유도해낼 수 있다면 충분히 투자할만한 가치가 있다고 판단되어진다. 현재까지 녹색건축인증제도의 친환경적 측면에서의 효과를 분석하기 위한 많은 연구가 진행되어왔으나 경제적인 측면에서의 정량적 분석을 다루는 연구는 아직까지는 부족한 실정이다. 특히, 국내 녹색건축인증제도의 활성화를 위해서는 무엇보다도 친환경적 투자비용과 공동주택 매매가격간의 상관관계 분석이 필요하다. 따라서 본 연구의 목적은 녹색건축인증제도의 부동산 시장에서의 경제적인 가치 파악을 통해 건축물의 친환경적 투자에 따른 실거래가의 사업타당성을 분석하는 것이다. 이를 위해 첫째, 선행연구 고찰을 통해 녹색건축인증 취득 여부에 따른 공동주택의 사업타당성을 파악하고, 실거래가 형성에 결정적으로 영향을 미치는 주요 변수의 분류체계를 파악한다. 둘째, 비인증 공동주택 대비 인증을 받은 공동주택의 상대적 가치를 정량적으로 나타내기 위해 평균실거래가지수( )를 수립한다. 셋째, 영남지역 공동주택을 대상으로 반경 1km 범위 이내에 위치하는 녹색건축인증 공동주택과 비인증 공동주택의 자료를 수집하여 총 26개의 표본(인증 공동주택 26곳, 비인증 공동주택 74곳)을 선정한다. 넷째, 지리정보시스템(GIS)과 국토교통부 실거래가 공개시스템(MOLIT) 등을 이용하여 데이터를 수집한다. 다섯째, 일표본 T검정을 통해서 녹색건축인증 건물과 비인증 건물간의 실거래가 비교분석을 실시한다. 그 결과, 녹색건축인증을 취득한 공동주택과 비인증 공동주택 간의 실거래가 차이는 통계적으로 유의미하다는 결론을 도출하였으며, 녹색건축인증을 취득한 공동주택의 실거래가가 비인증 공동주택보다 9.52% 더 높은 것으로 나타났다. 이는 녹색건축인증 아파트의 경우 에너지 절약 시스템, 낮은 유지 및 보수 비용 등의 각종 인센티브에 따라 실거래가가 상승한 것으로 보여진다. 이를 미루어 보아 녹색건축인증 아파트의 부동산 시장에서의 경제적인 가치는 비인증 아파트보다 더 높다고 할 수 있다. 향후 본 연구의 결과는 국내 지역별 녹색건축인증 유무에 따른 주택가격 산정 모델 개발의 참고자료로 활용될 것으로 기대된다.