상가건물 임대차보호법 제11조의2 개선 방안에 관한 연구

Abstract

코로나19라는 감염병은 우리 사회에 큰 변화를 가져왔다. 그 변화의 모습은 법에서도 찾아볼 수 있으며, 「상가건물 임대차보호법」(이하, ‘상가임대차법’이라 한다) 제11조의2가 그 변화 중 하나이다. 상가임대차법 제11조의2는 폐업으로 인한 상가임차인의 계약해지권에 관한 것으로, 조문에 규정된 요건이 충족되면 임차인은 계약해지를 임대인에게 주장할 수 있다. 그러나 본 조문은 임대인의 재산권 침해와 임차인의 일방적 해지권 인정이 정당한지에 관하여 문제가 있다. 먼저 임대인의 재산권 침해와 관련하여, 법무부는 임대인의 재산권 침해를 정당화하고자 사정변경의 원칙이 해당 조문에 적용된다고 설명하였다. 그러나 본 조문은 일정한 요건에 해당하면 일괄적으로 해지권을 부여하는 것으로, 사정변경의 원칙은 개별·구체적 판단을 통해 예외적으로 적용되어야 한다는 학설과 판례의 입장과 큰 차이가 있다. 또한, 사정변경의 원칙에 의해 계약의 해지권을 인정한다고 하더라도, 본 조문은 다른 방법 없이 임차인의 계약해지권만을 인정하고 있다는 문제점이 있다. 더 나아가, 국가의 손실보상이 이루어진 점과 계약 당사자 간 형평성을 고려하여 볼 때, 본 조문과 같이 임차인의 계약을 해지할 수 있도록 하는 것이 과연 타당한지에 대한 의문도 제기될 수 있다. 이러한 문제점들을 개선하기 위해 사정변경의 원칙의 재적용과 계약수정권의 도입 등을 연구하여, 일종의 계약수정권인 차임증감청구권을 규정하는 상가임대차법 제11조와 통합 및 수정하여 계약해지권을 인정하는 안과, 개정 전과 같이 사정변경의 원칙에 따른 계약해지는 민법에 적용을 받도록 해당 조문을 삭제하는 안을 마련하였다. 본 연구를 통해, 어떠한 문제를 해결하기 위해 신설된 조문들이 앞으로도 그 목적을 정당하고 적절히 실현되는 것에 도움이 되길 기대한다.

La pandémie de COVID-19 a apporté de grands changements à notre vie. Ces changements peuvent également être retrouvés dans la loi, notamment l’article 11-2 de Code de la protection des baux commerciaux. Selon cet article qui énonce le droit de résiliation du contrat du locataire à cause de la fermeture de l’entreprise, si les conditions précisées dans l’article sont remplies, le locataire peut demander la résiliation du contrat au bailleur. Cependant, il peut soulever des questions concernant l’atteinte au droit de propriété du bailleur et la légitimité de la reconnaissance du droit de résiliation unilatérale du locataire. Selon l’explication du ministère de la Justice, cet article est basé sur le principe du changement de circonstance, mais il existe des différences entre cette explication et notre théorie admise par la jurisprudence de ce principe. Selon la théorie et la jurisprudence, ce principe ne s’applique que dans des cas très exceptionnels. De plus, il est nécessaire de réformer l’article 11-2 de Code de la protection des baux commerciaux, en tenant compte de l’absence d’autres sanctions alternatives que le droit de résiliation, et des considérations relatives à l’indemnisation par l’État et à l’équité entre les parties. Nous présentons, donc, de reconnaître le droit de résiliation comme l’article 11, parce que l’article 11 prévoit le droit de demander une augmentation ou une diminution du loyer comme droit de modifier le contrat, ou nous pouvons abroger l’article 11-2 pour être appliqué au droit civil (article 2) comme avant la réforme du Code de la protection des baux commerciaux en 2022. Enfin, nous espérons que cette étude sera utile pour atteindre plus justement l’objectif de cet article.